昌平區律師

昌平區律師案例

• 家庭共同財產購買農村房屋被確定合同無效后，賠償款如何分割

  2023-01-130次

  京市昌平區B號房屋的相關權益歸四原告繼承。2、請求法院依法確認位于北京市昌平區C號房屋、D號房屋、E號房屋的相關權益歸三被告享有，三被告購買上述三套房屋的購房款270600元歸四原告繼承。3、請求法院確認被告馬某和焦某彥領取的F村G號院拆遷補償款270850.38元歸焦某恩和許某，歸四原告繼承。4、請求法院依法確認昌平區H村I號院的房屋重置及附屬物損失85174.4元、宅基地區位補償損失453894.7元歸四原告繼承。5、本案訴訟費由被告承擔。事實與理由：四原告與被告焦某彥系姐弟關系。被告焦某彥與馬某原系夫妻。2003年原告母親去世。2016年原告父親去世，遺留下2003年拆遷所得返遷房產及用拆遷款購得房產未繼承分割。2018年4月，二被告離婚擅自處分了上述房產。為維護原告的合法權益，特訴至貴院請求支持上述請求。被告辯稱焦某彥答辯稱：同意原告的訴訟請求。焦某東、馬某答辯稱：F村G號院拆遷所得的安置房屋及拆遷補償款，其中僅有A號房屋、B號房屋屬于焦某恩、許某的遺產，其余財產不屬于遺產。焦某恩生前立有合法有效的遺囑，其遺產應按照遺囑由焦某彥繼承。許某生前未留遺囑，其遺產應由第一順序繼承人繼承。原告主張焦某恩和許某的遺產由四原告繼承，不應被支持。焦某彥、馬某、焦某東一家人原本就是G號院的宅基地使用權人和房屋所有權人，拆遷時也是被安置人。所以焦某彥、馬某、焦某東三人理應對G號院拆遷獲得的現金補償和安置房享有所有權?，F金補償中宅基地區位補償、滴水面積補償、獎勵和利息應由五名被安置人每人取得五分之一，個體工商戶補助47300元是馬某經營獲得的補助，應由馬某個人獲得。五套安置房應由被安置人每人一套。H村I號院系焦某彥、馬某出資購買。焦某彥、馬某還出資出力在院內建設了大量房屋。故I號院不屬于焦某恩、許某的遺產。而且，焦某彥購買I號院的合同已經被人民法院認定為無效合同。I號院現已返還給原宅基地使用權人。賠償款應屬于焦某彥和馬某的夫妻共同財產，不包括焦某恩的財產，不屬于遺產。焦某彥對焦某恩夫婦盡到了主要的贍養義務，在分割許某的遺產時，應對焦某彥予以多分。焦某彥和馬某2017年8月24日離婚。雙方簽訂離婚協議明確約定前述全部房屋均歸焦某東所有。本案是焦某彥為了不履行離婚協議項下的義務與原告串通故意提起的。馬某和焦某東懇請法庭審查原告與焦某彥的虛假訴訟行為，在準確認定遺產范圍的前提下，作出公平合理的裁判。法院查明焦某恩與許某系夫妻關系，二人婚后生育焦某婉、焦某淑、焦某蓮、焦某蘅、焦某彥。焦某彥與馬某原系夫妻關系，二人于1993年9月21日登記結婚，婚后生育焦某東。2017年8月24日，焦某彥與馬某登記離婚。2017年9月4日，焦某彥與馬某登記復婚，后又于2018年3月14日登記離婚。許某于2003年去世，生前未留遺囑。焦某恩于2016年5月21日去世。原位于北京市昌平區F村G號院（以下簡稱G號院）登記使用權人為焦某恩，該宅基地上在冊人口有焦某恩、許某、焦某彥、馬某、焦某東。G號院上原有兩排北房，共6間，另有東房6間、南房3間、西房2間。四原告和焦某彥稱以上房屋全部是在焦某彥結婚前由焦某恩和許某出資建設。馬某稱在1994年，焦某恩、許某、焦某彥、馬某共同出資拆除了原北房5間中的兩間，新建了3間北房和6間東房。F村村民委員會先是出具《證明》證實了四原告和焦某彥的說法，后又出具《證明》證實了馬某的說法。證人丁某書出庭證實在上世紀90年代他曾經給G號院東房裝修過，工錢是焦某彥和馬某支付的。2000年，G號院被拆遷，房屋和附屬物共補償154178元，實際發放金額為165278元進入許某賬戶。2001年6月28日，以上款項中有165000元被取出。四原告稱取出款項其中有10萬元給了焦某彥和馬某，用于購買昌平區H村I號院房屋。馬某不認可四原告的陳述。關于購買H村I號院房屋事宜，經查2003年9月5日，焦某彥與案外人曹某、花某簽訂《買賣房屋契約》，該契約約定曹某將H村I號院4間房屋以98000元的價格出售給焦某彥。后焦某彥部分翻建了東西房，加建了南房。四原告和焦某彥稱后續建房焦某恩亦有出資。馬某稱購買H村I號院時，確實向焦某恩借過幾萬元，但該借款后來陸續償還給了焦某恩。在H村I號院上建房完全是她與焦某彥出資，焦某恩未出資。2020年，曹某、花某起訴焦某彥要求確認《買賣房屋契約》無效，并要求焦某彥返還H村I號院房屋。焦某彥提出反訴，要求賠償損失。本院P號判決曹某、花某賠償焦某彥1617207.3元。后該筆賠償款被焦某彥領取，尚未分割。2008年9月12日，焦某彥與F村村民委員會簽訂《拆遷補償協議書》。該協議書約定重新核算2000年拆遷G號院的補償款，共計826475.38元，其中包括宅基地面積補償款690275.2元、滴水面積補償款1746.8元、獎勵款15000元、利息56438.38元、個體工商戶補助47300元，另外還要扣除購樓房款481000元，共應補發270850.38元。關于個體工商戶補助的性質，F村村民委員會出具證明稱是對馬某經營的理發店的停業補償。關于全部補發款項的去向，四原告和焦某彥稱被焦某彥和馬某用于了在某承租土地上蓋房。馬某稱，她不知道該筆款項的去向，她也從來沒有用過。2008年重新核算補償款時，除補發拆遷款外，還分配了回遷安置房五套，分別是位于北京市昌平區A號（建筑面積約70平方米）、B號（建筑面積約70平方米）、C號（建筑面積約70平方米）、D號（建筑面積約80平方米）、E號（建筑面積約80平方米）。以上房屋尚未辦理不動產權證書。原被告均認可回遷的五人每人可享有70平方米回遷安置面積。F村村民委員會證明，焦某東作為獨生子女可另享有20平方米安置面積。以上五套房屋，原被告均同意將A號和B號房屋作為焦某恩與許某的遺產。四原告要求確認她們繼承的份額，因房屋的市場價值現無法確定，故暫不主張實體分割。關于以上五套房屋的歸屬，焦某彥與馬某兩次離婚簽訂的《離婚協議書》均約定五套房屋所有權歸焦某東。另查，本案審理過程中馬某提交了一份焦某恩于2012年5月16日請人代書的《遺囑》，內容為：一、依據相關拆遷政策，五套回遷房中我和許某應分得兩套，焦某彥家三套。那么這兩套應為我和老伴的夫妻共同財產。因當時拆遷為了方便全寫的焦某彥的名，現房屋均無產權，只有使用權。待將來可下發房產證時，依據法律規定才可繼承。如果將來此房均無房產證，在我去世之后，我的那一套由焦某彥居住使用，待房產證下發后，由焦某彥繼承。二、許某的那一套房屋因去世前無遺囑，應為法定繼承。我和焦某彥均有繼承權。如果房產證下發后，我把我的份額給焦某彥，那么焦某彥份額最多，可按將來市場價給其他四個姐姐一定補償。如果一直無房產證，焦某彥就按拆遷補償價給四個姐姐使用權價格。三、2008年，焦某彥到村委會爭取了一部分補償款，按份額我和老伴應得2/5。當時老伴已去世，有些錢無老伴的，那么最多有1/5，其他歸焦某彥家。這幾萬元在我去世后如有剩余，除了我的喪葬費用外，歸我孫女焦某東所有。今天立此遺囑有兩位見證人在場作證。我也到醫院開具醫生的診斷證明，證明我有完全民事行為能力。此遺囑由焦某彥保存，望子女共同遵守。立遺囑人焦某恩、代書人丁某書和見證人王某文在《遺囑》尾部簽名，但未在《遺囑》第一頁簽名。本案開庭時，丁某書和王某文作為證人出庭證實了訂立《遺囑》的經過。四原告不認可該遺囑的真實性。本案審理過程中，焦某彥于2021年10月13日出具書面聲明稱自愿放棄繼承我父母的遺產。馬某認為焦某彥已經繼承了父母的遺產，無權再放棄繼承。裁判結果一、位于北京市昌平區A號房屋的使用權由原告焦某蘅、焦某淑、焦某婉、焦某蓮各享有1/10的份額，由被告焦某彥、馬某共享有3/5的份額；二、位于北京市昌平區B號房屋的使用權由原告焦某蘅、焦某淑、焦某婉、焦某蓮各享有1/10的份額，由被告焦某彥、馬某共享有3/5的份額；三、位于北京市昌平區C號房屋、D號房屋、E號房屋的使用權歸被告焦某彥、馬某、焦某東共同共有；四、被告焦某彥、馬某于本判決生效之日起7日內給付原告焦某蘅、焦某淑、焦某婉、焦某蓮F村G號院補發的拆遷補償款35768元；五、被告焦某彥于本判決生效之日起7日內給付原告焦某蘅、焦某淑、焦某婉、焦某蓮騰退昌平區H村I號院的損失賠償款431255元；六、駁回原告焦某蘅、焦某淑、焦某婉、焦某蓮的其他訴訟請求。房產律師靳雙權點評焦某恩、許某、焦某彥、馬某、焦某東系F村村民，其戶籍在G號院上，故該宅院的拆遷區位補償價款應由該五人均分。雖然宅基地建設用地使用證上只登記焦某恩一個使用權人，但其余四人因其本村集體經濟組織成員身份和家庭成員身份而與焦某恩享有同等的居住利益和被安置利益。關于G號院上的房屋出資人，原被告陳述不一致，雙方均無確鑿證據證實。F村村民委員會關于出資人前后出具兩份不同內容的《證明》，導致該《證明》的證明效力受到質疑。因建房時間距今近30年，且家庭成員內部具體是誰出資村委會也未必有登記備案，未必知曉，故村委會對本案原房屋出資建設主體的證明不具有權威性。五套回遷安置房按照各被安置人享有的回遷面積可以確定分別由五人享有?，F原被告均同意將A號和B號房屋作為焦某恩與許某的遺產，故法院不持異議。五人每人享有的區位補償價大于每人應支付的安置房購買價款，故每人的安置房應視為由每人享有的款項購買。四原告要求將三被告支付的購房款作為遺產來繼承的請求，缺乏事實依據。關于焦某彥的繼承權，其在父母去世后從未表示放棄繼承，且在離婚協議中約定將屬于父母的房產贈與女兒焦某東，對父母遺留的其他財產也以持有的方式表明繼承的意思，故現焦某彥表示放棄繼承與之前的真實意思表示相沖突，屬于表示錯誤，故法院對其放棄繼承的意思表示不予認可。焦某恩所立的代書遺囑符合代書遺囑的格式要求，焦某恩簽名屬實，且代書人和見證人都出庭證實立遺囑的經過，該遺囑合法有效。因此，依據該遺囑的內容，屬于焦某恩本人的70平方米回遷安置房應由焦某彥繼承。該繼承事實發生于其與馬某婚姻關系存續期間，故應為二人的夫妻共同財產。許某遺留的70平方米房屋應由四原告、焦某恩、焦某彥平均繼承。按照焦某恩的遺囑約定，焦某恩繼承許某的部分并不完全由焦某彥繼承，而是焦某彥繼承房屋，同時給予四原告合理折價補償。此說法意味著四原告與焦某彥擁有同等的繼承權。本案焦某彥、馬某并未主張實體分割焦某恩繼承的許某部分的房屋，故法院依照四原告的請求僅做份額分割。關于補發的補償款270850.38元的去向，原被告陳述不一致，但皆未提交證據證明。以上款項除個體工商戶補助屬于焦某彥與馬某的外，其余款項屬于五位被安置人共有，每人平均分配，為44710元。按照焦某恩所留遺囑內容顯示，屬于其的拆遷補償款歸焦某彥家，故法院僅分割許某名下的拆遷補償款，該款項實際應由焦某彥、馬某持有或花費，焦某彥、馬某應當返還應由四原告繼承的款項。關于H村I號院的購買款項支出，被告馬某自認焦某恩有幾萬的出資，法院予以確認。馬某雖稱該款項系借款，且已經償還，但未提交證據證明,故法院對借款的說法不予采信。同時考慮到焦某恩與焦某彥一直未分家，存在部分家庭共同財產混同的可能，故法院認定購買H村I號院出資來源于家庭共同財產。后續建房焦某彥稱焦某恩有出資，但未提交證據證明，法院對該說法不予采信。因此，被繼承人焦某恩、許某有權利分割P號民事判決書確認的賠償款。法院考慮到焦某彥、馬某在H村I號院建房出資和實際經營中貢獻較大，故酌定二人分得2/3的賠償款，焦某恩、許某分得1/3的賠償款。該部分款項在焦某恩的遺囑中未有約定，故二被繼承人的該遺產按照法定繼承分割。焦某彥繼承的部分屬于夫妻共同財產。四原告繼承的部分，焦某彥負有給付的義務。
• 夫妻一方單獨出賣夫妻共有的拆遷安置房，買房人可以善意取得嗎

  2023-01-130次

  告承擔。事實和理由：魏某榮與華某帆為夫妻，雙方于1987年5月3日登記結婚，二人婚后育有一女華某。魏某榮與華某帆結婚時就住在北京市門頭溝區B號公房，當時該房屋僅有公房一間半，后房屋承租人變更為華某帆，魏某榮戶口也遷入該房屋內。華某帆于1990年左右調入C公司工作，并一直與他人生活，未再回門頭溝與魏某榮共同生活，期間要求與魏某榮離婚被法院判決不準離婚。2007年8、9月間，魏某榮、華某共同出資出力在院內空地上自建房屋27．76平方米，二人一直在此居住直至拆遷。2011年6月12日，B號公房被拆遷，華某帆與房屋征收補償辦公室簽訂《北京市門頭溝區房屋征收補償安置協議》。協議認定B號公房有住宅平房一間，建筑面積28．82平方米；自建平房一間，按60%認定為16．66平方米；原地回遷房高層一套一居室和一套二居室。拆遷后，華某帆與魏某榮、華某仍未共同生活，也不告知回遷安置房進展情況。2020年初，魏某榮、華某得知兩套安置房均已實際發放，華某帆在領取房屋后將北京市門頭溝區A號兩居室擅自出賣給錢某瑾。該兩居室屬于華某帆、魏某榮的夫妻共同財產，華某帆未經魏某榮同意擅自處分，屬于無權處分行為，故魏某榮訴至法院，要求追回上述兩居室安置房。被告辯稱被告華某帆辯稱，不同意原告的訴訟請求。案涉公房是我父母留下來的公租房，這個房子在我和魏某榮結婚在前就存在了，不是我和魏某榮的夫妻共同財產。我母親曾留下口頭遺囑，說這個房子是我們兄弟四人的，不是單獨屬于任何一個人的。我和魏某榮已經分居了15年，這15年間對我也是不管不問，我們在法律上是夫妻，但是在實際上根本不是夫妻，她也沒有權利來分割。被告錢某瑾、邵某琨、邵某辯稱，不同意原告的訴訟請求。魏某榮和華某帆之間的事與我無關，我已經支付給華某帆購房款105萬元了，現在房子由我們一家三口住。法院查明華某帆與魏某榮系夫妻，于1987年3月2日結婚，婚后育有一女華某。B號公房系華某帆父母承租的公房，后承租人變更為華某帆。2011年6月12日，房屋征收補償辦公室（征收部門）與華某帆（被征收人）簽訂《房屋征收補償安置協議》，載明：被征收人在征收范圍內有B號住宅平房一間、自建平房一間，認定建筑面積45．47平方米；在冊人口3人，實際居住人口4人，分別為承租人華某帆、之妻魏某榮、之女華某、之兄華某峰（不在冊）；被征收房屋補償原地回遷高層一套一居室、一套兩居室。后，華某帆選定安置房為A號兩居室和同一小區D號一居室。2020年5月20日，華某帆（出賣人）與錢某瑾（買受人）、E公司（居間方）簽訂《房屋買賣居間見證合同》，約定，華某帆將A號房屋出售給錢某瑾。同日簽訂的《補充協議》約定，房屋總成交價為115萬元，定金5萬元、2020年5月20日支付首付款45萬元、2020年7月31日前支付購房款55萬元，剩余10萬元于辦理完產權轉移手續當日結清。之后，錢某瑾支付了定金5萬元和購房款100萬元。魏某榮對華某帆出賣A號房屋并不知情亦不追認。根據本院查明，錢某瑾在與華某帆簽訂《房屋買賣居間見證合同》的過程中，華某帆向錢某瑾提供了證明其婚姻狀況及配偶知情同意情況的材料。邵某琨與錢某瑾系夫妻，二人育有一女邵某?，FA號房屋由錢某瑾一家裝修后居住使用，尚未辦理產權證書。華某帆主張B號公房是父母留下的財產，其母親曾留有口頭遺囑，該房屋系兄弟四人共有的房產，并非某一個人獨有，但未舉證證明。裁判結果一、錢某瑾、邵某琨、邵某于本判決生效之日起七日內將北京市門頭溝區A號房屋騰退給魏某榮，騰退時不得損壞房屋結構及附屬設施。二、駁回魏某榮的其他訴訟請求。房產律師靳雙權點評當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明。當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利后果。本案中，根據查明的事實，B號公房的征收補償對象為承租人華某帆，而拆遷利益的取得發生在華某帆與魏某榮夫妻關系存續期間，故包括A號房屋在內的拆遷利益屬于華某帆與魏某榮的夫妻共同財產。一方未經另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。雖然在華某帆將A號出賣后錢某瑾依約支付了部分購房款，但是雙方并未辦理不動產登記，現魏某榮對出賣A號房屋不知情亦不追認，魏某榮主張追回A號房屋有法律依據，因華某帆未占有上述房屋，魏某榮要求華某帆騰退上述房屋于法無據。
• 誰說我是“股東”了？

  2023-01-150次

  今天這個結果我的確為當事人感到欣慰。剛開始和當事人溝通，我們已經預判到對于直系親屬“盜用”當事人身份證件屬于法庭審理比較謹慎的情況，同時結合本案的證據情況對案件敗訴風險已經跟當事人進行了充分的溝通。被告為公司和諸多股東，我方代理的原告主張諸多股東為第三人，法官建議將其更改為共同被告。人最難的是做出選擇，尤其是在二者之間抉擇。經過充分溝通和證據準備，當事人認可我們的訴訟策略。由于后期疫情，此案件推遲了兩次，延遲了3個多月，最后才得以順利開庭。審理中，我方也提出筆跡鑒定，爭得了法官支持，同時拿出有力的證據說服法官，最終法官采信了我們的主張，減少時間，認可筆跡非原告所為，這形成了本案我方最關鍵、最有利的證據。法官非常專業和細心，前期認真準備，和我方充分溝通，問題詢問清晰明了，簡明扼要，對我方形成了完整的證據鏈。冰凍三尺非一日之寒，第一天開庭，第三天就出了判決書，在此期間付出的努力，想必法官和我方最為清楚。也由衷感謝法官的專業，感謝當事人的信任，感謝辛勤的付出！